Подпадает ли деятельность по продаже жилых домов под ПСН?

Вопрос: Подпадает ли деятельность по продаже жилых домов под ПСН?

Ответ: Нет. Реализация недвижимости не подпадает под ПСН, поэтому облагается в рамках ОСН, УСН или ЕСХН в зависимости от применяемого режима налогообложения (п. 2 ст. 346.43 НК РФ, Письма Минфина России от 26.12.2022 N 03-04-05/127841, от 03.04.2020 N 03-11-11/26730, от 18.04.2013 N 03-11-11/13271, от 14.03.2013 N 03-11-12/29).

Как облагается продажа недвижимости у ИП на ПСН

Если продажа недвижимости не связана с бизнесом, то доход облагается только НДФЛ.

Если ИП совмещает ПСН с УСН либо ЕСХН и такая продажа связана с его предпринимательской деятельностью, то она облагается соответственно в рамках УСН либо ЕСХН.

Если ИП не применяет УСН или ЕСХН, то операция по продаже недвижимости, связанной с бизнесом, облагается в рамках ОСНО:

• НДС - с реализации нежилой недвижимости. Продажа жилой недвижимости освобождена от НДС, а реализация земельных участков не является объектом обложения этим налогом (п. 1 ст. 143, пп. 1 п. 1, пп. 6 п. 2 ст. 146, пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ);
• НДФЛ - с дохода от продажи недвижимости (пп. 5 п. 1 ст. 208, ст. 209, пп. 1 п. 1, п. 2 ст. 227 НК РФ). Этот доход включается в основную налоговую базу и облагается НДФЛ с применением прогрессивной шкалы ставок, установленной п. 1 ст. 224 НК РФ (Письмо Минфина России от 10.03.2025 N 03-04-05/23038). В отдельных случаях ИП вправе применять вычет или освобождение по НДФЛ.

Как облагается продажа недвижимости у ИП на ЕСХН

Порядок обложения зависит от того, связана такая продажа с предпринимательской деятельностью или нет, поскольку под ЕСХН попадает только доход, который получен от предпринимательской деятельности (п. 3 ст. 346.1 НК РФ, Письмо Минфина России от 06.03.2024 N 03-04-05/20449).

Если продажа недвижимости связана с предпринимательской деятельностью, она облагается:

• ЕСХН - по доходу от продажи недвижимости;
• НДС - с реализации нежилой недвижимости, если вы не освобождены от исполнения обязанности налогоплательщика НДС. Продажа жилья освобождена от НДС, а реализация земельных участков не является объектом обложения этим налогом (п. 1 ст. 143, п. 1 ст. 145, пп. 1 п. 1, пп. 6 п. 2 ст. 146, пп. 22 п. 3 ст. 149, п. 3 ст. 346.1 НК РФ).

При расчете налога доходы и расходы, которые не связаны с деятельностью на ЕСХН, вы не учитываете (п. 10 ст. 346.6 НК РФ).

Если продажа недвижимости не связана с предпринимательской деятельностью ИП, тогда ее продажа облагается только НДФЛ.

Готовое решение: Как облагается продажа недвижимого имущества у ИП на спецрежиме (КонсультантПлюс, 2025) {КонсультантПлюс}