Пути решения проблемных вопросов в налогообложении и бухгалтерском учете в строительстве (инвестор, застройщик, подрядчик) с учетом последних изменений в законодательстве и судебной практике

Блок 1. Учет и налогообложение у застройщика и у инвестора.

1. Вопросы квалификации правоотношений между участниками строительства как необходимое условие для организации бухгалтерского и налогового учета в соответствии с требованиями законодательства. Определение сторон строительства, их статуса и функций: инвестор, заказчик, застройщик, подрядчик.
   • Договор на реализацию инвестиционного проекта.
   • Договор участия в долевом строительстве. Регулирование с учетом Федеральных законов от 29.07.2017 № 218-ФЗ, от 01.07.2018г. № 175-ФЗ, от 25.12.2018г. № 478-ФЗ  (в том числе изменения в порядке расходования средств дольщиков по 478-ФЗ от 25.12.2018г.), от 27.06.2019г. 151 – ФЗ, от 13.07.2020г. № 202-ФЗ.
   • СЧЕТА ЭСКРОУ – РЕВОЛЮЦИЯ В БУХГАЛТЕРСКОМ И НАЛОГОВОМ УЧЕТЕ У ЗАСТРОЙЩИКА
     • Как определять выручку для целей налога на прибыль и налога на УСН застройщику, применяющему счета – эскроу
       (в том числе с учетом Писем Минфина РФ от 27 августа 2019 г. N 03-03-06/1/65573, от 8 октября 2019 г. N 03-11-06/2/77017, от 11.11.2019 N 03-11-06/2/86786, от 11.12.2019 N 03-11-06/2/96907, от 13.12.2019 N 03-11-06/2/97886, от 22 января 2020 г. N 03-07-07/3382 и др.).
     • Как быть с НДС?
       Письма Минфина от 16 марта 2020 г. N 03-03-06/1/19527, от 28.02.2020 N 03-07-10/14470
     • Изменения в порядке признания процентов по займам для застройщиков, внесенные Федеральным законом 325 – ФЗ от 29.09.2019г.
     • Как повлиял на налогообложение застройщиков Федеральный закон от 26.07.2019 N 210-ФЗ.
     • На каком счете в бухгалтерском учете застройщикам, осуществляющим строительство по договорам, которые носят инвестиционный характер и предусматривают финансирование инвестором (инвесторами) - на счете 20, либо на счете 08? Где в балансе застройщикам отражать объекты, построенные в рамках инвестиционных отношений?  На каком счете отражать застройщикам средства дольщиков?
     • Применение ККТ при получении денег по ДДУ и по уступкам прав по ДДУ.
   • ЗАКОНОПРОЕКТ ПО ИЗМЕНЕНИЮ НАЛОГОВОГО УЧЕТА У ЗАСТРОЙЩИКОВ (подготовлен Минфином России, ID проекта 02/04/12-19/00097838).
     Письма Минфина от 13 мая 2020 г. N 03-03-07/38391, от 27 апреля 2020 г. N 03-03-06/1/34378
   • Жилищно – строительный кооператив.
   • Договор простого товарищества (совместной деятельности).  Договор инвестиционного товарищества. Договор строительного подряда. Агентский договор.
2. Субъекты строительных договоров (инвестор, заказчик, технический заказчик, застройщик,  подрядчик).
   • Учетная система инвестора.
     • ​Принятие на учет завершенного строительством объекта: первичные учетные документы, корреспонденция счетов, эволюция подходов – от «сводного» счета-фактуры до выставления счетов – фактур застройщиком аналогично агентским отношениям (позиция Высшего арбитражного суда – 2014).
     • Что изменилось с 01.10.2017г. с принятием Постановления Правительства РФ от 19.08.2017 № 981 (внесение изменений в Постановление Правительства РФ от 26.12.2011 N 1137 "О формах и правилах заполнения (ведения) документов, применяемых при расчетах по налогу на добавленную стоимость)?
     • Дольщик - организация не имеет права на вычет по НДС? Принятие к учету для вычета по НДС – в том числе на счете 08.
     • Инвестор выплачивает компенсацию застройщику за расторжение договора. Компенсация затрат на выполнение работ по переносу линии электропередач, газопровода и т.д.
     • Суммы компенсации в связи с изъятием объекта недвижимости (за исключением земельного участка) для государственных или муниципальных нужд.
     • С какого момента возникает обязанность по оплате коммунальных услуг и взносов на капитальный ремонт?
     • Уступка права требования по инвестиционным договорам.
     • Строительно – монтажные работы для собственного потребления.
     • Восстановление НДС по ОС, которые используются как в облагаемой, так и в необлагаемой деятельности. Строительство шло на УСН, затем осуществлен переход на ОСН.
     • Отличие реконструкции (модернизации) от капитального ремонта.
     • Судебная практика по перепланировке (перепланировка без дооборудования не является модернизацией).
     • Пуско-наладочные работы. Затраты на технологическое присоединение, на подключение коммуникаций.
     • Инвестор, который строил для себя, заключил инвестиционный договор.
3. Организация бухгалтерского и налогового учета у заказчика-застройщика. Учет по счетам эскроу.
   • ​Вознаграждение заказчика – застройщика на ОСН и на УСН.
   • Целевое финансирование, дополнительные средства контроля за целевым использованием средств дольщиков.
   • Бухгалтерский учет и документооборот между заказчиком и инвестором.
   • Нецелевое использование средств инвесторов и дольщиков.
   • Расходы на оформление прав на земельный участок, расходы на аренду в процессе строительства.
   • Отдельные вопросы хозяйственной деятельности заказчика: благоустройство территории,  социальные обременения органам местного самоуправления (ОМСУ), передача объектов инфраструктуры обслуживающим организациям, компенсации жильцам, инвестиционная нагрузка (передать муниципалитету часть квартир, детский садик, коммуникации и т.д.).
   • Резерв на гарантийное обслуживание.
   • Превышение фактических расходов на строительство над инвестиционной стоимостью у заказчика – застройщика.
   • К вопросу об определении финансового результата по каждой квартире, а не по объекту в целом.
   • Уплата земельного налога застройщиком. Как квалифицировать затраты на содержание застройщика?
   • Вправе ли застройщик многоквартирного жилого дома учесть расходы, произведенные после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию?
   • Платим штраф дольщику. Что с НДФЛ?
4. Контроль цен для целей налогообложения у застройщиков
   (продажа сыну руководителя организации – застройщика нежилого помещения по цене в 8 раз ниже рыночной (Определение Верховного Суда РФ от 05.07.2019 N 304-ЭС19-9435 по делу N А75-5688/2018) и др.).
5. Многоквартирный дом, построенный на землях, предназначенных для индивидуального жилищного строительства.

Блок 2. Учет и налогообложение у подрядных организаций.

1. Особенности бухгалтерского учета и налогообложения у подрядчика (генподрядчика, субподрядчика).
   • Является ли наличие приходного ордера М-4 на материалы и на товары в неторговых организациях обязательным условием для возможности применения вычета по НДС?
   • Можно ли накладную торг – 12 оформлять один раз в месяц при систематических поставках?
   • Неотфактурованные поставки.
   • Давальческие материалы.
   • Форма М – 29.
   • Если предприятие не является заказчиком перевозки, товарно – транспортная накладная формы 1 – Т или транспортной накладной у него могут отсутствовать.
   • Прямые и косвенные расходы подрядчика для целей налогообложения.
   • Бухгалтерский учет у заказчика и подрядчика. ПБУ 2/2008: объект строительства; формула расчета доходов, расходов, НЗП, финансовый резерв. Раскрытие информации по договору подряда в бухгалтерской отчетности.
   • Методы признания доходов и расходов в налоговом учете по налогу на прибыль. Длительный производственный цикл. Нормы НК РФ, письма Минфина, судебная практика (в том числе о том, что способ признания выручки "по мере готовности", предусмотренный ПБУ 2/2008, аналогичен порядку признания выручки по договорам с длительным технологическим циклом, без поэтапной сдачи работ, предусмотренному ст. 271 НК РФ).
   • Временные здания и сооружения.
   • К вопросу о необходимости применения КС – 2.
   • Можно ли генподрядчику принимать к вычету НДС на основании КС – 2 в ходе строительства, при осуществлении которого не предусмотрены этапы, КС – 2 составляется ежемесячно, результат работ Заказчику передается после выполнения всего объема работ?
   • Когда признавать выручку подрядчику в ходе строительства, при осуществлении которого не предусмотрены этапы, КС – 2 составляется ежемесячно, результат работ Заказчику передается после выполнения всего объема работ?
   • Когда признавать выручку от реализации – когда составлен акт КС – 2 или когда подписан акт КС – 2 заказчиком (с указанием даты подписания)?
   • Имеется решение суда, из которого следует, что условия договора на выполнение работ подрядчиком выполнены. Из какой даты исходить для исчисления НДС и налога на прибыль?
   • Генподрядчик принимает работы у субподрячиков позже, чем сдает заказчику.
   • Зачет полученного аванса по одному договору в счет уплаты аванса по другому договору.
   • При выполнении госконтракта приобрели материалы дешевле, чем предусмотрено сметой. Надо ли возвращать деньги?
   • Расчеты за электроэнергию, потребленную подрядчиками («перепредъявление», перепродажа, другие варианты).
   • Списание материалов, пришедших в негодность вследствие длительного хранения, утративших свои потребительские свойства.
   • Учет опалубки.
2. Разбираемся с нюансами
   • Саморегулирование в строительной деятельности: гражданско-правовые и налоговые последствия. Учет затрат на вступление в СРО.
   • Регистрация обособленных подразделений при осуществлении строительства по НК РФ. Уплата по деятельности обособленных подразделений НДФЛ, налога на прибыль, страховых взносов. Судебная практика по штрафным санкциям.
   • Расчеты векселями в строительстве. Передача векселей в счет расчетов – выбытие ценных бумаг, которое надо оценивать по правилам ст. 280 НК РФ (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 30.09.2019 N 305-ЭС19-9969).
3. Проблемные контрагенты в строительстве – судебная практика – 2019 – 2020 по статье 54.1. НК РФ. Определение ВС РФ от 14.05.2020 № 307-ЭС19-27597